Để cơ quan độc lập định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất, ưu tiên việc xác định giá đất theo nguyên tắc chuyển dịch tự nguyện theo thể chế kinh tế thị trường.

Theo đó, dự thảo bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm... Đây là quy định mang tính đột phá, nếu thi hành một cách nghiêm túc và khoa học thì sẽ là công cụ hữu hiệu để loại bỏ tình trạng hai giá, góp phần giảm bớt tình trạng thổi giá, hành vi đầu cơ, khiến giá bất động sản tăng cao nhưng lại không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Ngoài ra việc khung giá đất chỉ bằng khoảng 30% - 70% giá thị trường cũng gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách. Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường còn dẫn đến việc người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế. Vậy nên việc bỏ khung giá đất cũng góp phần bảo đảm nguồn thu ngân sách về thuế nhà đất được chính xác, tránh thất thu nguồn thuế quan trọng này.

Khi mức giá đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi. Do đó việc giá bồi thường sát với giá thực tế hơn cũng góp phần hạn chế được tình trạng khiếu kiện của người dân khi có đất bị thu hồi, thêm vào đó việc giải phóng mặt bằng cũng sẽ được nhanh chóng hơn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, giảm những thiệt hại không đáng có cho doanh nghiệp.

Để quy định này phát huy hiệu quả, tôi đề nghị, dự thảo luật nên bổ sung nội dung, cơ quan quản lý giá đất phải độc lập với UBND cấp tỉnh.

Việc giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất; quyền thu hồi đất) dễ gây ra những lo ngại về tính khách quan trong quá trình xác định giá đất. Vậy nên, để tránh tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi" thì giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập thực hiện.

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát… Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. 

Nguyên tắc chung việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất.

Dự thảo cũng cần làm rõ khái niệm thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường.

Theo như dự thảo luật, bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm. Nhưng vấn đề cốt lõi là làm sao xác định được chính xác giá đất phổ biến trên thị trường trong khi giá đất thường xuyên biến động.

Vì vậy, cần nghiên cứu kỹ về các phương pháp xác định giá đất. Thành lập cơ quan chuyên trách chuyên môn tư vấn xác định giá đất phải độc lập. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SBLaw